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【失敗しない不動産投資】大家さんになるまでの3ステップを解説

2024年4月28日

失敗しない不動産投資 大家さんになるまで3ステップを解説

どうやったら不動産に投資して大家さんになれるの?

不動産投資を絶対失敗しないように進めたい

こんな思いをお持ちの方に向けて書いています。

ひろ

2023年10月にサイドFIREを達成したひろです!

僕は不動産収入があったから43才という年齢でFIRE(経済的自立して早期退職)することができました。

1人でも多くの方に不動産投資の魅力をわかって欲しいって考えて発信しています。

この記事を読むことで『不動産投資で失敗しない為の3ステップ』がわかるようになります。

 

僕が43才でFIREできた理由は不動産投資をしたから

こちらは僕が不動産の管理会社から毎月15日に受け取っている実際の家賃収入明細です。

月末にはこの金額の7割近い金額をアパートローンとして融資をしてくれた銀行に支払ってます。

でも年間を通じて毎月20万円程度(60万円の家賃収入ー40万円程度のローンや経費)のお金が不動産投資によるキャッシュとして残っています

このような状態を作ることができればFIRE達成も近くなるって思いませんか?僕自身、43才でFIREできた大きな理由は不動産投資ができたことだって考えています。

 

不動産投資で成功する大家さんになる為の前提知識

失敗しない不動産投資、それは不動産投資で毎年・毎月のキャッシュがちゃんとプラスで運用できている状態です。

毎月のキャッシュがプラスの状態を作る為に正しく不動産賃貸物件を評価する方法を記事に纏めていますので是非参考にしてください。

 

紹介した記事の内容

1.不動産投資のメリット・デメリット
2.不動産投資での成功と失敗の定義
3.不動産投資で失敗しない為のROIを用いた物件評価方法

 

不動産投資に失敗しない為のROIを用いた計算は不動産屋会社から物件を提案してもらいながら、慣れていけば大丈夫です。

ここからは実際に不動産を購入して大家さんになるまでのステップを解説します。

不動産投資で大家さんになるまでの3ステップを解説

 

大家さんになるまでの3ステップ

①不動産屋会社と繋がる

不動産投資で成功する為の賃貸物件はWebで探すのではなく不動産会社に紹介してもらうもの。不動産会社から定期的に物件を紹介してもらえる状態を作ります。

②物件の提案・ROIの資産

不動産会社から賃貸物件を定期的に紹介してもらいます。
紹介してもらった不動産の賃貸物件毎年・毎月のキャッシュをプラスにするものかを評価します。

③現地確認・買付・融資申し込み

生活を豊かにする(お金を生み出す)賃貸物件が見つかったら、あとは現地の状況を確認です。
現地で問題がないことを確認できれば、買付の意思決定をして、銀行との融資手続きをします。

 

不動産屋会社と繋がる~FIRE達成に必要だったタウンライフ不動産

僕自身がそうでしたが、不動産投資初心者は不動産会社に知り合いはいないものですよね。

まずは物件を紹介してくれる不動産屋会社(3社~4社が目安)と繋がる為のステップです。全国170社以上の信頼できる不動産屋会社から希望するエリアに強い不動産屋会社と簡単に繋がる方法があります。

購入したい地域を選んで、その地域にある不動産会社から楽街等への未公開物件を一括で取り寄せできる『タウンライフ不動産』というサービスを紹介します。信頼できる不動産会社が全国170社以上登録されており、自宅にいながら気軽に全国の最新物件情報を手に入れることができます。

楽街等のインターネットで掲載されている物件っていうのは売れ残りが多いです。良い物件は不動産会社から提案してもらうことで出会えるものです。

 

ひろ

僕自身、このサービスを利用して3社の不動産会社との繋がりを作ることができました。

どの不動産会社親切で信頼できる会社でしたが、そのうちの1社がお金に余裕のある生活と僕のFIRE達成を加速させてくれた不動産会社なので、このサービスにはとても感謝しています😂

タウンライフ不動産売買の口コミ・評判は?

『タウンライフ不動産』を利用した人の口コミ・評判を集めました。
悪い口コミの内容、僕自身も経験したことで共感できますので参考にしてください。

タウンライフ不動産に関する口コミ・評判

良い口コミ

30代男性の口コミ
インターネットで纏めて比較できるサイトを発見して依頼したのが始まりでした。現在2つの業者さんとのやり取りをしていますが、定期的に物件情報を提供してくれて嬉しいです。

40代男性の口コミ
5社依頼しましたが、要望をベースにやりとりし、イメージ通りの一棟アパートを提案してくれた会社が2社ありました。カタログのみ送ってきた会社が1社ありました。そこから比較検討の末、無事購入することができました!タウンライフさんには感謝です。

30代女性の口コミ
築古戸建て賃貸の大家になりたくて一括見積を依頼しました。まだ検討段階ですが、3社から具体的な提案を頂けて満足しています。Webに掲載されていない物件が思ったより多いことに驚きました。

 

■悪い口コミ

20代男性の口コミ
タウンライフのサービスを利用しました。1つの不動産会社からは毎週のように電話がかかってきたので、メールでのやり取りにするよう、お願いしました。

40代女性の口コミ
なかなかいい不動産物件には出会えないですね。まあタウンライフさんを責める話ではありませんが・・・。
根気よく情報もらい続けるしかないのかな。区分マンションではなく1棟買いに切り替えようと考え始めています。

30代男性の口コミ
不動産会社5社に物件情報提供の依頼をタウンライフ使ってやりました。そのうち1社は連絡なし。2社は簡単なメールのやり取りだけで満足できる物件情報はくれませんでした。2社とは今でも繋がっています。

 

タウンライフ不動産売買のメリット・デメリット

『タウンライフ不動産売買』を実際に利用してみてメリット・デメリットを纏めました。

タウンライフ不動産のメリット・デメリット

■メリット

メリット①手数料が完全無料
タウンライフ不動産の利用料は完全無料なので「とりあえず物件資料だけもらってみたい」とか、「物件条件だけ伝えておきたい」という方にも気軽に利用できます。『プラン作成料』『見積』『仲介手数料』『相談料』『キャンセル料』 これらが全て無料です。(不動産会社から手数料の一部をもらっているからだと思います)

メリット②電話で専門アドバイザーに相談できる
タウンライフ不動産では専門のアドバイザーに不動産投資で知りたいことや悩みごとを相談をすることができます。不動産屋会社との繋がりに加えて専門アドバイザーのサポートを得ることができます。

メリット③相見積もりにより値引きが可能になる
タウンライフ不動産では複数の不動産会社に同じ条件で提案を受けることも可能。不動産会社間で価格競争が起きるので、値引きに繋がります。

 

■デメリット

デメリット①対応の質が不動産会社によってばらつき
悪い口コミにもありましたが、不動産会社の中にはメールのやり取りだけで物件情報を紹介してくれないこともありました。
この理由から、3社~5社くらいに対して物件の紹介依頼をすることをオススメします。

デメリット②営業電話を受けることがある
自分から不動産会社に依頼の上で物件の説明を電話でしてくれることはすごく助かりましたが、不動産会社から営業電話をかけてくることがありました。
忙しい中これはやめて欲しいので、営業電話をやめて欲しい場合は、はっきりと断ることが重要です。僕は「忙しいので基本メールでやる取りさせてください」と伝えて、営業電話はなくなりました。

デメリット③物件探しに時間を要する
これはタウンライフ不動産に限った話ではないですが、不動産投資をしたいって考えていてもWeb非公開等の良い物件はすぐに出会えるものではありません。その為にも半年とか1年かけて探していくぞってくらいの意気込みが必要になります。

 

タウンライフ不動産売買をオススメしたい人

厳選された不動産会社と繋がる為のタウンライフ不動産売買。メリットが多いサービスですが、特に下記のような人におすすめです。

タウンライフ不動産 こんな方にオススメ!

①初めての不動産購入を不安なく進めたい

タウンライフ不動産売買は無料のサポートが充実しており、専門アドバイザーへの相談をすることができます。不動産購入時にやるべきことや、書類手続き等について不安に思うことも気軽に相談して解決してくれます。

 

②信頼できる不動産会社を探している

タウンライフが独自で不動産会社を厳選しているため、自力で不動産会社を探すよりも信頼できる企業を見付けることができます。
不動産業者の信頼度は営業年数や何の資格を持っているかでも判断できますが、タウンライフ不動産売買ではスタッフが直接会社とやり取りして信頼性を判断しているため、安心して繋がることができます。

 

③Web未公開の賃貸物件を探している

不動産会社にとってみれば、Webに公開して売るってことは仲介物件(自社が直接販売しない)として販売することになるので、仲介手数料が余分にかかってしまいます。不動産会社から物件を提案してもらえる状態を作ることで、Webで探すよりも良い物件が見つかります。

どうしてWeb未公開の不動産物件があるかを解説しています。

 

『タウンライフ不動産』で不動産会社と繋がる為の手順

ひろ

はじめてでわからない方の為にタウンライフ不動産で不動産会社と繋がる為の手順を書いておきます。

物件の条件は後からでも不動産会社と会話して変更できるので、まずは『不動産会社から物件情報を定期的に受け取れる状態』を作るようにしましょう。

1.タウンライフ不動産のサイトにアクセス

以下のボタンよりタウンライフ不動産の公式サイトにアクセスします。

タウンライフ公式ホームページはこちら

2.希望する物件のエリアを選択

不動産購入の画面(初期画面)上で以下のように物件を探している都道府県を選択し、『次へ』ボタンを押下します。

探す物件の場所は都心だったり、購入前には実際に足を運ぶことも考えられるので自分がよく知っているエリアをお勧めします。

3.エリアを選択して取り寄せ依頼スタートボタンを押下

以下のように物件情報が欲しいエリアを選択します。

『一括取り寄せ依頼スタート』ボタンを押下します。

4.希望物件の内容を入力

購入物件(買いたい物件)のご希望内容は以下を参考にコピーして記入ください。
不動産会社と繋がった際に改めて確認してくれるので『なんとなくこんな物件がいいな』程度に考えて問題ないです。
【希望条件例】
・1棟アパート(3戸~6戸程度)を探しています
・表面利回りは7.0%以上を希望(築古なら10%程度)
・建物の耐用年数が10年以上残っている物件希望
・できたらRC造もしくは鉄骨希望

【補足説明】
※RC造=鉄筋コンクリート造
※築古(築30年以上)のアパートなら表面利回りは10%以上。築浅(築10年未満)なら6.5%~8%くらいあれば購入検討対象の不動産物件として良いと思います。
ROIの話は理解してくれない不動産会社もいるので不動産会社から物件を紹介してもらってから伝えれば良いです
 (ROIって何?って方はこちらの記事で解説しています)

5.お客様情報を入力

基本的には不動産会社とはメールでのやり取りになります。
電話でのやりとりが困る方は連絡方法のところに画面のように記入しておけば良いです。
ただ、僕は物件情報の説明は電話でしてもらった方が効率的で助かりました。

6.物件を紹介してもらう不動産会社を選択する

タウンライフと提携している信頼できる不動産会社が一覧で表示されます。
忙しい中でもやり取りできる範囲として、3社~5社程度を選択することをお勧めします。

7.『一括取り寄せ依頼をする』ボタンを押下

『一括取り寄せ依頼をする』ボタンを押下します。

以下のメッセージが表示されたら完了です。

不動産会社と繋がることができて、Web未公開物件を手に入れる為の準備は以上です。

あとは不動産会社からの提案連絡を待ちましょう!

 

不動産会社と繋がることができたら、定期的に不動産屋さんからメールで物件の紹介を受けられるようになります。(以下の画像イメージ)
本記事で説明したような好条件の物件にはすぐには出会えませんが、不動産会社からこのような情報を受け取れる状態を作らないと何も始まりません。
因みに僕は今でも2つの不動産会社からこのような情報を定期的に受け取っています。

 

タウンライフ不動産売買の利用においてよくある質問

無料で利用できる理由は?

タウンライフ不動産売買は、提携している不動産会社からの手数料で運営しているため提供されているサービスはすべて無料で利用できます。

営業電話の断り方は?

口コミに書かれていますが、営業電話がかかってくることがあります。
電話が不要な場合はハッキリと断りましょう。忙しくて困る旨等を正直に伝えた方が良いです。

依頼してからどれくらいで物件提案してくれるの?

定期的に物件情報を発信しているような不動産会社であれば、翌日にでも物件情報がもらえると思います。
あとは希望する物件の条件次第です。記事の中で説明したような好条件の物件はなかなかないので提案の頻度は下がります。

 

以下ボタンからタウンライフ公式ホームページにアクセスできます。
\簡単5分 完全無料 情報収集はノーリスク/

タウンライフ公式ホームページはこちら

 

 

 

物件の提案・ROIの資産

Step1が終わったら不動産屋会社から定期的に賃貸物件の情報を受けとることができます。

 

物件情報の提供方法は不動産屋会社により異なりますが、僕とやり取りしている不動産会社は以下2つのパターンです。

ポイント

定期的にメールやLineで物件情報を発信してくれる不動産屋会社
個別にメールや電話で連絡をくれる不動産会社

 

受け取った不動産物件の中で気になる物件があれば、物件の詳細情報を知りたい旨を不動産屋会社に伝えてください

不動産から受けとった情報に以下表の内容があるかチェックします。

ROIの算出には1~4が必要です。
ただし、3,4がない段階でも経費率15%~20%でROIを概算見積することは可能です。こちらで解説した話ですね。

資料請求理由わかること
1.物件概要物件の基本情報を確認するため・物件価格、間取り、面積等の基本情報
・構造・築年・利回りなどから、投資対象になり得るか
2.レントロール現在の賃貸条件を確認するため・入居偽装がないか
・現家賃は割高ではないか
・募集家賃は適正か
3.維持費が分かるもの年間どれくらいの支出があるかを確認するため・毎年どれくらいの維持費が必要になるか
4.固定資産税評価額がわかるもの収支計算や担保評価をするため・毎年支払う税金はいくらか
・物件の資産価値はどれくらいか
5.登記簿謄本物件の履歴を確認するため・過去の取引に怪しい点がないか
・物件に問題点がないか
不動産屋会社への請求資料

不動産屋会社によっては手元にない場合もありますが、できる限り多くの資料をもらうようにしましょう。登記簿謄本は自分で取得することもできます。

メール等で物件の情報をもらえたら、本記事で学んだ内容を使ってROIを計算します。条件、覚えてますか😊

購入する不動産のROI条件

・基本的には25%以上なら購入検討対象
・ただし都心等中心部等好条件であれば15%までは許容

このROI条件をクリアする物件があれば、もしくはROIが少し改善(融資条件の年数が長くなれば等)すればクリアする見込みがある物件であれば次のステップに進みます。

ROI条件を満たす見込みが全くなければ、ROIの算出結果をお断りする理由として不動産屋会社に伝えれば大丈夫です。

次回からROIを意識して提案してくれるようにお願いしておくと良いですよ!

 

現地確認・買付・融資申し込み

Step2でROIを算出し、キャッシュを生み出す不動産物件であることが確認できれば、現地での確認を行うStepです。空室有の物件で内覧ができるのであれば、室内も必ず確認しましょう。

入居者は物件そのものの質だけでなく、利便性や治安など周辺環境も重視して選びます。住む人の立場になって、周辺エリアの様子も忘れずに確認しましょう。

外観・建物は傾いていないか
・外壁に大きな亀裂やひび割れがないか
・エントランスや共有部分など、管理は行き届いているか
・給湯器や室外機などの製造年月日から、交換時期の推定
・電気メーターが動いているか、生活感はあるかなど入居偽装のチェック
室内・使いにくい間取りではないか
・室内の状態や設備に問題はないか
周辺環境・駅まで遠すぎないか、経路の環境は悪くないか(実際に歩いてみて確認)
・騒音、粉塵、異臭はないか
・生活に必要な施設が近くにあるか
物件のチェックポイント

現地調査が完了し、問題がなければ金融機関にアポを取り、融資相談に行きます。

不動産会社から金融機関を紹介してもらえるのであれば、融資してくれる金融機関を自分で開拓するより有利に進む場合があります。

ひろ

ここまで到達された方、本当におめでとうございます!
僕と同じ不動産投資家として新たな世界に踏み出しましょう。

 

最後に

不動産投資における良い物件は人との出会いと同じで偶然のめぐりあいです。今回説明した条件で物件をすぐに見つけるのは難しいことをお伝えしておきます。

僕自身もはじめに不動産屋会社から提案を受けてから購入する物件に出会うまでは半年かかりました。

不動産物件の提案を継続的にもらっていくことが、はじめにお伝えしたような、不動産収入を得られる為の方法です。

1人でも多くの方が良い物件に巡り会えることを願っています。

𝕏ではサイドFIRE前・後の投資戦略、マイクロ法人設立、ブログでは発信しないようなサイドFIREの日常を発信しています。

ブログ記事に対しての感想や質問等をもらえたらすごく嬉しいです。是非以下のリンクから遊びに来てください。

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