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【初心者が不動産投資を学ぶ】成功のカギはROIを用いた物件評価!

2024年5月17日

初心者が不動産投資を学ぶ【成功のカギ】ROIを用いた物件評価!

どうやったら不動産に投資して大家さんになれるの?

不動産投資を絶対失敗しないように進めたい。

こんな考えを持っている方に向けて書いています。

ひろ

2023年10月にサイドFIREを達成したひろです!

僕は不動産収入があったから43才という年齢でFIRE(経済的自立して早期退職)することができました。

1人でも多くの方に不動産投資の魅力をわかって欲しいって考えて発信しています。

この記事を読むことで『不動産投資のメリット&デメリット』、『不動産の賃貸物件を評価する方法』がわかるようになります。

順番に解説していきます。

ひろ

はじめに僕が実際に不動産投資をして感じたメリットとデメリットを3つずつ解説します。

不動産投資3つのメリット

不動産投資のメリット①:安定した収入が手に入る

こちらは僕が不動産の管理会社から毎月15日に受け取っている実際の家賃収入明細です。

月末にはこの金額の7割近い金額をアパートローンとして融資をしてくれた銀行に支払ってます。

でも年間を通じて毎月20万円程度(60万円の家賃収入ー40万円程度のローンや経費)のお金が不動産投資によるキャッシュとして残っています

このような状態を作ることができればFIRE達成も近くなるって思いませんか?僕自身、43才でFIREできた大きな理由は不動産投資ができたことだって考えています。

 

不動産投資のメリット②:無職になっても社会的信用が手に入る

2024年4月13日に𝕏で投稿した内容です。

僕は不動産投資はサラリーマンの特権だと考えています。

上の画像で共有した銀行との会話内容は、僕自身びっくりしたことなのですが、FIRE(早期退職)する前に不動産投資をしたことで『退職後も銀行に営業をされる』という経験をしました。

不動産投資は社会的信用を得られるというお話は以下の記事で説明しています。

 

不動産投資のメリット③:レバレッジにより株式投資よりも高い利回りが期待できる

『不動産を買う資金がないから不動産投資ができない』って考え、それは間違いです。

会社勤めのサラリーマンの方なら、不動産投資においては年収の10倍から30倍 は銀行等の金融機関から融資を受けられるって言われています。

僕も当時の年収の10倍以上の金額を銀行から融資してもらい、賃貸アパートを購入しました。

ひろ

不動産投資の利回りを計算する前に不動産用語の解説をしておきます。

この記事では表面利回り、実質利回りよりも大事な物件評価方法を説明しますが、不動産屋会社と会話する際には必要な用語なので必ず覚えておいてください。

表面利回りと実質利回り

表面利回り:物件価格に対して、家賃収入をどれだけ効率よく得られるか
表面利回り = 年間家賃収入÷ 物件価格
例:毎年160万円の家賃収入が得られる場合に、2,000万円で購入した物件であれば
160 ÷ 2000によって「表面利回り8%」

実質利回り:諸経費を含めた購入時の出費に対して、手元に残る現金をどれだけ効率よく得られるか
実質利回り = (年間家賃収入-年間経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)
例:毎年160万円の家賃収入が得られる&年間経費が家賃収入の20%=32万円かかる場合に、物件価格2,000万円、購入時の諸経費が200万円であれば
(年間家賃収入160万円-年間経費32万円)÷(物件価格2,000万円+購入時の諸経費200万円)によって「実質利回り5.8%」

さて、不動産投資の一番の魅力はレバレッジ効果「少ない自己資金でより大きな利益を得る」です。

例えば同じ例を用いた場合、不動産投資の初期投資金額(自己資金)は物件価格2,000万円の10%が頭金だとすると200万円、それに購入時の諸経費200万円を足して400万円の自己資金で投資することができます。

400万円の資金(初期投資)で(物件価格の残額の1,800万円を銀行から融資を受けて2000万円の不動産物件を購入することができます。

ひろ

ここで大事なのが、年間のキャッシュフローです。

400万円の資金によって毎年の手元現金がどれくらい残るかを考えて、不動産投資の年間利回りを考えてみます。

年間のキャッシュフローは(年間家賃収入160万円-年間経費32万円)=128万円でしたよね。

400万円の資金(初期投資)に対して128万円の手元資金が増える。年間利回りを計算すると、年間利回りが32%の投資をしたことになります。

 

不動産投資の年間利回り

128万円 ÷ 400万円 = 32%(自己資金に対する年間利回り)

 

S&P500(米国株)の年間平均利回りが10%前後(税引き前)と言われているので、不動産投資のレバレッジ効果の魅力がわかって頂けると思います。

ひろ

また、単純に利回りを比較するだけではない不動産投資の魅力があります。

それは下落するリスクがある株式投資と違って不動産投資の年間利回りは安定した収入になることです。

実際に不動産投資をしてみて、この魅力を強く感じています。

 

不動産投資3つのデメリット

不動産投資のデメリット①:物件選びに時間を要する

相続対策の為になんでもいいから不動産を購入したい、ということならこのデメリットはありません。

皆さんはお金に余裕のある生活をしたいから不動産投資をしますよね? 僕はそうでした。

不動産投資を成功させるためには、毎月のキャッシュを増やし続ける物件を見つけることが大切です。

そのような物件に出会うまでに僕は半年かかりました。

不動産投資には物件選びに時間を要するというデメリットがあります。

 

不動産投資のデメリット②:空室リスクがある

退去者が出て空室が発生し、家賃収入がゼロになる、または減少するリスクです。

空室が出ている期間、不動産投資ローンの返済中であれば、ローンの返済だけが発生することになります。

僕はこの空室リスクがある為、不動産投資は3戸~8戸くらいの一棟アパートを購入するように考え、物件を探しました。

それにより入居者が1人退居しても他の入居者の家賃収入で不動産投資ローンの返済ができるからです。

 

不動産投資のデメリット③:老朽化や修繕リスクがある

物件は経年劣化するため、定期的な修繕や補修を行う必要があります。

不動産投資は修繕費や管理費などの、ランニングコストがかかってしまうことが1つのデメリットです。

この記事の中で説明しますが、ランニングコストを考慮して年間キャッシュフローを考えることが不動産投資成功の秘訣です。

 

不動産投資での成功と失敗とはどういうことか

不動産投資3つの失敗事例

不動産投資の失敗事例を3つ紹介します。 引用元:RENOSY

1.不動産会社の言うことを鵜呑みにしてしまった

「都心でそう簡単には手に入らない良質物件が売りに出た」と不動産会社に言われたAさん。築年数が古いなどの気になる点はあったものの、他の人に買われる前にと慌てて購入しました。運用が始まったものの、やはり当初懸念していた築年数が古いことから、修繕費などの支出ばかりで、家賃収益がほとんど得られませんでした。

2.都合のいい予測を立ててしまった

「空室が多いものの、オリンピック特需で今が買い時!」と不動産投資の営業マンに勧められたBさん。確かに今は空室が多いですが、「オリンピック特需は間違いなく来るし、高く売却すれば問題ない」と購入を決意。しかし、賃貸に出しても借り手がつかず、思うようなオリンピックの恩恵は全く受けられませんでした。

3.運用目的を見失い、物件選定を誤った

老後の個人年金代わりになればと、投資物件を探していたCさん。もともとは区分ワンルームマンションで探していたものの、相場よりかなり安い値段で一棟物件が出たことで、この物件を購入。結局、空室問題を解決できず、購入価格より安く物件を手放さなければいけなくなりました。

 

不動産投資の失敗事例の共通点とそこから見える成功の秘訣とは

不動産投資で失敗してしまう事例の共通点って何だと思います?それはとってもシンプルな話なのです。

 

失敗する不動産投資の共通点

不動産屋会社が作る収支計画だけで購入を検討して判断している

これに尽きます。

そんな人いるの?って思いましたか?

いるんです。Youtubeやインターネットで不動産投資の失敗事例を検索すると、不動産屋会社が作る収支計画だけで購入を検討してたり、もっとひどい場合は実際に自分が購入する物件を見ないで購入を決める方もいます。

それでは不動産投資で成功する秘訣は何だと思います?失敗する人の共通点とは全く逆のことを言います。

不動産投資で成功する秘訣

想定されるリスク(コスト)を把握した上で自分で計画をして購入をする

これだけです。これが本当に大事であり、これができれば不動産投資で失敗する確率は極めて低くすることができます。

不動産投資をする上で自分で計画ってどうやってやるのでしょう。

僕自身、昔コンサルタントの仕事をしていたので、会社が様々なプロジェクトに投資をする場面に多く携わってきました。

会社の経営者が投資をするか判断する際に最も大事なものは何だと思います?

それはROIです。

ROI=投資利益率(Return On Investment)

ROI:アールオーアイ。聞いたことありますか?

これは投資した資本に対して、利益がどれくらい得られるかを表す指標です。

不動産投資において、このROIの計算方法を理解し、不動産屋会社とROIを用いて会話できるようになれば失敗を防ぐことができます。

ひろ

不動産投資ではこのROIの考え方を丸暗記するくらい覚えてください!

ROIを用いて計画すれば不動産投資は失敗しない!物件を評価する方法

失敗しない不動産投資、それは不動産投資で毎年・毎月のキャッシュがちゃんとプラスで運用できている状態です。

自分が欲しい物件の条件をROIを用いて売り手である不動産屋会社に条件として伝える。これが何よりも大事なことです。

ROIについて解説していきます。

不動産投資におけるROIの計算方法を解説

ROI計算式

ROI=年間キャッシュフロー÷当初自己資金×100

場合によっては上記の式はCCR(自己資金収益率)として説明されることもあります。※CCR:Cash on Cash Return
その場合は『年間キャッシュフロー÷購入総額×100』がROIとして説明される。

『年間キャッシュフロー÷購入総額×100』 こちらは全体の購入額のうち年間キャッシュフローの割合、要するに全体の購入額を年間何パーセント回収できるか。

『年間キャッシュフロー÷当初自己資金×100』 こちらは当初自己資金のうち年間キャッシュフローの割合、要するに当初自己資金を年間何パーセント回収できるか。

ということになります。

どちらを指標としても構わないのですが、僕は不動産投資では『当初自己資金として支払った資金』が年間どれくらい回収できるかという考え方がしっくりくるので当初自己資金を使った計算式で投資を評価します。

 

ROIの計算要素『年間キャッシュフロー』を解説

ROI計算式

ROI=年間キャッシュフロー÷当初自己資金×100

ROIの計算式の1つの要素である、年間キャッシュフローについて解説します。

年間キャッシュフローの計算式

年間キャッシュフロー=年間家賃収入ー年間ローン返済額ー年間経費

年間家賃収入は購入時に空部屋(満室にできないと思う物件は買ったらダメ)があったとしても満室想定で計算します。

年間ローン返済額は融資をしてくれた金融機関に支払う、元本の返済額と利息の支払額を足したものです。

融資条件の年数は銀行に融資を申し込んでからわかるもの。ROI算出時の概算見積段階では耐用年数までの年数としてください。
耐用年数までの年数を融資の年数とする銀行が多いからです。
(例:47年耐用年数のRC造で築22年であれば融資条件は25年(47年-22年)

以下は、住宅に使われる材料の種類別の耐用年数です。引用:耐用年数(建物/建物附属設備)国税庁

木造・合成樹脂造22年
木骨モルタル造20年
軽量鉄骨造(骨格材肉厚3㎜未満)19年
軽量 鉄骨造(骨格材肉厚3㎜以上4㎜未満)27年
鉄骨鉄筋コンクリート造47年
住宅の耐用年数

年間経費(不動産投資における経費率)として発生するものは家賃収入の15%~20%が目安です。

ROIを計算する際、年間経費は年間家賃収入の20%で計算しておけば良いでしょう。

都心中心部や築浅の物件等、条件により15%で計算したROIを利用しても良いです。

年間経費の内容を参考までに伝えておきます。

不動産運用にかかる年間経費(参考)

①修繕費:15年~20年に1度大規模修繕工事が必要
②管理費:マンションを「住む人たちが日々快適に過ごせる状態」に保つ費用
③管理委託手数料:賃貸管理会社と契約する管理費用。一般的に賃料の3%~5%。
④固定資産税
⑤都市計画税
⑥突発的に発生する修繕費や設備費

 

ROI計算式

ROI=年間キャッシュフロー÷当初自己資金×100

ROI計算式の中の当初自己資金についても説明しておきます。

当初自己資金の計算方法

当初自己資金=頭金(物件価格の10%~20%)購入時諸経費(新築なら物件価格の4~7%、中古物件なら物件価格の7~10%が目安)

頭金として物件価格の何パーセントを支払う必要があるかは購入者の属性によっても変わりますが、銀行と融資の話をする前段階で概算見積する際は、

頭金が物件価格の10%の場合
頭金が物件価格の20%の場合

この2つの場合でROI計算しておけば良いです。
頭金が物件価格の10%の場合のROI > 頭金が物件価格の20%の場合のROI になります。

不動産の購入時諸経費は本格的に購入検討に入り、銀行と融資の話をするまでは保守的に考えて物件価格の10%でROIを計算しておけばよいです。

購入時諸経費の内容を参考までに伝えておきます。

不動産の購入時諸経費(参考)

①登記費用(不動産名義変更・担保設定):物件価格の1.5%~2.0%
②収入印紙
③仲介手数料(不動産屋に払う):物件価格×3%+消費税
④融資手数料・担保不動産調査手数料(銀行に払う):銀行によって金額異なる。一律10万円とか融資額の1%~2%とか。
⑤固定資産税清算・管理費等清算:起算日は1月1日の所有者(関西は4月1日)、日割清算する。買主が売主に支払う。
⑥敷金精算:売主から買主に引き渡し清算する
⑦火災(地震)保険
⑧不動産取得税

 

不動産投資で物件を評価する際のROI計算実例

実際に物件条件からどのようにROIを計算できるかを説明します。

不動産屋会社に物件の資料請求すると以下のような情報が手に入ります
※金利は融資してくれる銀行が決める条件ですが、1.5%~2.5%で考えておきましょう

物件条件

物件価格:5000万円 ※購入時諸経費含む(提示価格に10%加算済)
融資条件:25年(例:47年耐用年数のRC造で築22年)・金利2.5%
年間家賃収入:500万円
維持管理費(経費):年間100万円 ※年間家賃収入の20%で算出
年間ローン返済額:270万円
当初自己資金:500万円

物件条件の数値を使ったROIの計算式です

ROI計算

(500万円(年間家賃収入)ー270万円(年間返済)ー100万円(経費))÷500万円(当初自己資金)×100=26%(ROI)

 

失敗しない不動産投資のROI条件

さて、ROIの計算方法について理解して頂いたと思います。ここからが不動産屋会社と会話する際にROIをどう使うか、という話です。

ズバリ、失敗しない不動産投資の為にROIの条件は以下でお考え下さい。

購入する不動産のROI条件

・基本的にはROI25%以上なら購入検討対象
・ただし都心中心部や駅から近い等、好条件であればROI15%までは許容

ROIが25%の条件で買える物件

はどれくらいあるか?

すぐ見つかることはおそらくないです。僕も半年以上かかりました。それが不動産投資だってことをまずは認識ください。

今日本では政府が政策金利を上げる動きになっていて不動産の価格は東京の中心部を除いて下落傾向にあります。これから買う方は僕より早く見つかるかもしれません。

不動産投資に失敗する人のROIはどうなってるか

不動産投資で失敗する人が購入する物件ってどんなものか説明しますね。

物件条件

物件価格:5000万円
融資条件:25年(例:47年耐用年数のRC造で築22年)・金利2.5%
年間家賃収入:250万円
維持管理費(経費):年間100万円
年間ローン返済額:270万円
当初自己資金:500万円

『不動産投資する際の具体的なROI計算事例』で用いた条件から数字を1つだけ変えました。

それは年間家賃収入。500万円だったものを250万円にしました。

不動産投資で有名な指標である表面利回りは以下のように変わりました。

以前の条件:500万円(年間家賃収入)÷ 5000万円(物件価格)=10%(表面利回り)

今回の条件:250万円(年間家賃収入)÷ 5000万円(物件価格)=5%(表面利回り)

同じようにROIも計算してみましょう。

ROI計算

250万円(年間家賃収入)ー270万円(年間返済)ー100万円(経費))÷500万円(当初自己資金)×100=-24%(ROI)

あれ?ROIがマイナス?

そう、表面利回りが5%でもこのようにROIがマイナスの物件を買ってしまう人が多くいるのです。

ROIがマイナスってどういうことかわかりますか?

年間のキャッシュフローがマイナス、何年たっても当初自己資金を回収することができないってことです。

こんなの投資じゃありません。こんな物件進められたら不動産屋さんにこう伝えましょう。

ひろ

このROIだとこの物件に投資する意味ないですね、これなら株とか債券に投資します。

どうしてROIがマイナスの不動産を買ってしまうのか

これまでの説明で、『自分だったらこんな物件を勧められても買うわけない』って思いますよね?

おそらく読者の皆様はROIによって物件を評価する考え方を理解できたので、買うことはないでしょう。

じゃあ、実際にROIがマイナスの不動産を買う人が、どんな営業トークに納得して買ってしまうのかをお伝えしておきます。

注意すべき不動産業者5つの言動

①節税できる
②年金対策になる
③生命保険代わりになる
④将来値上がりが期待できる
⑤家賃保証がある

これらの言動はよく覚えておいてください。

仮にこれらの目的の為の不動産投資を勧められたら、回答すべき内容は同じです。

ひろ

毎年のキャッシュがプラスにならないと投資じゃないです。

その目的(年金・生命保険・値上がり等)の為の投資なら株とか債券を買うので不動産投資はやらないです。

こうお伝えください。そうすればその物件の検討は終わりです。
※株や債券は生命保険の代わりにはなりませんが、本当にそれを望むなら生命保険に入ってください。掛け捨てで月額数千円で入れます。

自分が何のために不動産をするかを曲げないことが大事です。

毎年・毎月のキャッシュがちゃんとプラスで運用できている状態を作る為

これが失敗しない不動産投資です。

賃貸物件を評価するROIの考え方が理解できれば、不動産会社から賃貸物件情報を取得しましょう。
失敗しない不動産投資、大家さんになる為の3つのステップを解説しています。

 

最後に

不動産投資における良い物件は人との出会いと同じで偶然のめぐりあいです。今回説明した条件で物件をすぐに見つけるのは難しいことをお伝えしておきます。

僕自身もはじめに不動産屋会社から提案を受けてから購入する物件に出会うまでは半年かかりました。

不動産物件の提案を継続的にもらっていくことが、はじめにお伝えしたような、不動産収入を得られる為の方法です。

1人でも多くの方が良い物件に巡り会えることを願っています。

𝕏ではサイドFIRE前・後の投資戦略、マイクロ法人設立、ブログでは発信しないようなサイドFIREの日常を発信しています。

ブログ記事に対しての感想や質問等をもらえたらすごく嬉しいです。是非以下のリンクから遊びに来てください。

ひろの𝕏リンク:Hiro_HASYG

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最後まで読んで頂き、ありがとうございました!

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