ヤマワケエステートって最近よく聞くけど実際どうなの？
ヤマワケエステートは高利回りの投資だから詐欺なのでは？
ヤマワケエステートのデメリットを知りたい。
こんな考えをお持ちの方に向けて書いています。
こんにちは、ひろです。
5年前に不動産投資をして43才でFIRE（経済的自立して早期退職）することができました。
不動産投資は大きな買い物なので実際にやるのは勇気が入りますよね。
今回は少額でも不動産投資を始められるヤマワケエステートについて解説します。
ヤマワケエステートはやばいのか？不動産クラウドファンディングの仕組み
ヤマワケエステートってやばい印象を持ってませんか？僕もはじめはそうでした。
やばいかどうか判断頂く為にも、ヤマワケエステートの事業である不動産クラウドファンディングの仕組みを解説します。
ヤマワケエステートの仕組みは不動産クラウドファンディングサービス
「ヤマワケエステート」は投資家の出資金を元手にファンド事業者が対象不動産を運用し、その賃貸収入や売却益で配当金の支払いと元本償還をする不動産クラウドファンディングサービスです。
募集は抽選式となり、最低投資金額は1万円と10万円の2種類のファンドがあります。
優先劣後出資方式で利用者の元本割れリスクを低減
ヤマワケエステートのファンドには、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式が採用されています。
優先劣後出資方式では投資家からの出資金は「優先出資」と「劣後出資」に分けられます。
優先出資: 一般の投資家が出資する部分で、元本や分配金の優先的な返済を受けられます。
劣後出資: 運営会社（ヤマワケエステート社）などが出資する部分で、損失発生時には優先出資よりも先に損失を負担します。
利用者は安心して投資できるように見えるけど、この仕組みだとヤマワケエステート社のリスクが高くなってしまい、大丈夫なのか心配になります。
優先劣後出資方式は運営会社であるヤマワケエステートにもメリットがあるんだよ。
ヤマワケエステートは優先劣後出資方式を採用することで利用者（出資者）を増やして事業拡大して、利用者（投資家）に還元しているということだ。
ヤマワケエステートは詐欺？やってみた感想
今のところ20万円をヤマワケエステートの不動産クラファンに投資しています。
実際にやってみた感想をお伝えします。
不動産投資の実績・家賃収入明細を公開
ヤマワケエステートで得られる不動産収入について理解してもらう為に、僕の不動産投資の実績を解説します。
こちらは僕が不動産の管理会社から毎月15日に受け取っている実際の家賃収入明細です。
60万円もの収入が全て使えるお金にはなりません。
月末にはこの金額の7割近い金額をアパートローンとして融資をしてくれた銀行に支払ってます。
でも年間を通じて毎月20万円程度（60万円の家賃収入ー40万円程度のローンや経費）のお金が不動産投資によるキャッシュとして残っています。
不動産投資が株式投資より利回りが高くなる理由
不動産投資の一番の魅力はレバレッジ効果「少ない自己資金でより大きな利益を得る」です。
例えば、以下のような不動産に投資した場合を考えてみます。
この不動産投資案件の場合、不動産投資の初期投資金額（自己資金）は頭金＋購入時諸経費の800万円で投資することができます。
ここで大事なのが、年間のキャッシュフローです。
800万円の資金によって毎年の手元現金がどれくらい残るかを考えて、不動産投資の年間利回りを考えてみます。
実際は固定資産税・融資の金利コスト・修繕費が年間のコストで発生するので50%の年間利回りにはなりませんが、30%程度の利回りというのが不動産投資では起こり得ることがわかると思います。
ヤマワケエステートの物件に20万円投資！やってみた感想
ヤマワケエステートで実際に投資をした内容、やってみた感想をお伝えします。
1口1万円の物件に20口投資してみました。
年間利回り11.5%なので償還時には22.3万円になる見込み
こんな物件に投資しました。
| 所在地 | 東京都目黒区上目黒三丁目1652番2（持分1/1） 東京都目黒区上目黒三丁目1652番2（国有地） 東京都目黒区上目黒三丁目1652番2（都有地） | ||
| 面積 | 221.74㎡ | 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率 | 60% | 容積率 | 200% |
| 権利 | 所有権 | ||
| 所在地 | 東京都目黒区上目黒三丁目1652番地1（家屋番号7番2） 東京都目黒区上目黒三丁目1652番地2（家屋番号1652番2の2） | ||
| 構造 | 居宅：木造瓦葺2階建 工場：1階 鉄骨造 2階 木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建 | 延べ床面積 | 居宅：1階 31.40㎡ 2階 17.75㎡ 工場：1階 60.31㎡ 2階 57.21㎡ |
| 権利 | 所有権 | ||
不動産投資に対しての入金予定日
| 償還予定日 | 2025年3月31日(月) |
ヤマワケエステートで投資をした理由は資産運用におけるリスク分散の為です。
やってみた感想ですが、不景気に強いと言われる不動産を一部自分のポートフォリオに加えておくと安心できるので、やってよかったと思います。
不動産投資は株式のように暴落することが基本ありませんので、資産の一部として保持すると資産全体を大きく減らさずに確実に増やすことができると思います。
ヤマワケエステートの評判・口コミは？利用者のリアルな声を紹介
ヤマワケエステートを実際に利用した人の口コミです。
悪い口コミもあるので参考にした方が良いですね。
ヤマワケエステートの良い評判・口コミ
複数案件に投資して運用している方もいますね。
申し込み期間によりますが、Amazonギフト券をもらえるキャンペーンやってます。
eKYC（電子本人確認）が簡単にできます。
ヤマワケエステートの悪い評判・口コミ
高利回りの物件は抽選で落選したという声が多いです。
運用が終わってから入金まで2か月間待たされる物件が多いです。
eKYC（電子本人確認）が何度も失敗したという声もあります。
入金まで待たされるという話がある一方で、配当が実際に支払われなかったという声はありませんでした。
ただし、10%以上の利回りを狙えるファンドですので、株式投資と同じく、それだけのリスクもある投資先と認識するべきですね。
ヤマワケエステートで投資をする３つのメリット
ヤマワケエステートのメリット①少額から投資ができる
ヤマワケエステートでは、最低金額が1口1万円から投資できるファンドもあります。
投資における分散はとても大事な考え方。
株式投資をやっている人も一部の資産を不動産で保持することでより安心できる運用を実現できます。
ヤマワケエステートのメリット②投資における高い利回りが期待できる
ホリエモンチャンネルより
ヤマワケエステートではサービス開始当初から現在まで高利回りを維持しています。
今までで一番低かった利回りでも8%、想定利回り平均は14%を超えます。
ホリエモンチャンネル（堀江貴文氏のYouTubeチャンネル）では、ヤマワケエステートを運営している親会社の社長、松田氏と対談しており、
「今後も利回り8％以下のファンドの組成するつもりはない」との話がありました。
ヤマワケエステートのメリット③想定利回りを上回る配当収入になる期待がある
こちら板橋区の小規模物件なので募集後にすぐ締め切りになったそうなのですが、想定配当利回りの10%に対して実績は15%となりました。
| 所在地 | 東京都板橋区弥生町1番地6（家屋番号1番6の3） | ||
| 構造 | 木造スレート葺2階建て | 延べ床面積 | 139.56㎡ |
| 権利 | 所有権 | ||
当初の想定を上回る利益が上がった場合に、その利益を出資者に正しく配分する仕組みがあります。
ヤマワケエステートで投資をする３つのデメリット
ヤマワケエステートのデメリット①実績が乏しいので入金しない不安がある
ヤマワケのサービスは2023年9月から始まったサービスですので、実績が少ないことがデメリットです。
実際にヤマワケエステートに投資しても入金しない不安があるのでは？
不動産クラウドファンディングにはその不安はつきものだね。
何に投資をするとしても余裕資金の範囲ですることがとても大事ということだ。
2024年7月時点んで償還済みファンドが10件（2024年7月現在）あって、無事配当の入金が発生し出してます。
ヤマワケエステートのデメリット②途中解約ができない
不動産は流動性の低い資産ですので、出資したら償還される（配当金が得られる）までは解約することができません。
運用終了まで出金することはできないことを理解した上で、余裕資金で運用することをおすすめします。
ヤマワケエステートのデメリット③投資できないことがある
ヤマワケエステートは毎回高利回りファンドを募集しているので、出資を申し込みしても投資できないことがあります。
抽選式のファンドで1,000%を超える応募率になったことがありました。
2024年6月初旬からは募集物件が増えたことで、投資しやすい状況になっています。
ヤマワケエステートで実際に投資をする手順を解説
ヤマワケエステートで投資をするまでの手順は3ステップです。
2024/7/2特典について追記
【2024年7月31日まで】Amazonギフト券2000円もらえるキャンペーン中
＼ヤマワケエステート公式HP特典付きボタン／
特典をもらえる条件は会員登録して投資を実行すること。投資する金額は問われません。
※投資実行1か月後にメールでAmazonギフト券が届きます
会員登録
ヤマワケエステート公式HPにて「会員登録はこちら」ボタン押下
会員登録画面
フォームから会員仮登録を完了させ、登録したメールアドレス宛に届くメッセージから会員本登録を完了させます。
本人確認
eKYC（電子本人確認）画面
本人確認はスマートフォンでの手続きになります。
この画面が出れば本人確認が完了です。
ファンド申し込み
会員登録（投資家登録）が完了したら、募集中のファンドに投資の申し込みができるようになります。
ヤマワケエステートのサイトにて「案件一覧」が参照できますので、気になる物件があれば「更に詳しくみる」ボタンを押下します。
申し込みする口数を入力して「投資する」ボタンを押下します。
投資申し込みの完了後に成約できた場合は、登録したメールアドレスに契約成立の書面が届きます。
実際に届いたメールの件名は「【ヤマワケエステート】契約成立時書面交付および振込先口座のご連絡」というものでした。
メール記載の期日までに振込みを済ませれば、投資完了です。
抽選式の募集で落選になった場合は自動的にキャンセル待ちになります。
その場合は当選者の中でキャンセル者が出た場合に投資できる場合があります。
ヤマワケエステートは怪しい？よくある質問
分配金に税金はかかる？
ヤマワケエステートで得る分配金は「雑所得」として分類され、税金がかかります。
分配金の20.42％の源泉税額が徴収された上で口座に入金されます。確定申告は必要？
ヤマワケエステートで得る分配金は「雑所得」として扱われ、雑所得の年間合計が20万円を超えると確定申告が必要で、20万円以下なら原則確定申告は不要です。
ファンドの利回りは固定なの？
固定ではありません。記事で解説した通り、想定利回りに対して実際のリターンが高くなることもあります。
ファンドの募集方法、先着式と抽選式はどう違うの？
先着式は文字通り、早い者勝ちで投資することができます。
抽選式は申し込み後にメールで抽選結果の通知がきます。ファンドへの入金する際の手数料はかかる？
銀行の手数料の仕組みに依存します。無料枠を利用すれば手数料はかからないです。
以前は配当・償還時の振込手数料は投資家負担でしたが、2024年4月5日からはヤマワケエステート社負担に変わりました。
ヤマワケエステートの運営会社について
ヤマワケエステートの運営会社であるヤマワケエステート株式会社は2018年に創立されました。
不動産特定共同事業法に基づいて、投資家から集めた出資金を元に多種多様な事業から得られた利益を分配する不動産クラウドファンディングです。
| 会社名 | ヤマワケエステート株式会社 |
| 本社所在地 | 大阪府大阪市中央区北浜2-3-14小谷ビル3階 |
| 創立日 | 平成30年5月2日 |
| 代表者 | 上川 健治 |
| 資本金 | 1億円 |
| 取得している免許 | 宅地建物取引業免許 大阪府知事(1)第62854号 不動産特定共同事業 第1号及び第2号事業者 (電子取引業務を行う)大阪府知事第19号 |
松田社長：ヤマワケエステートの投資商品は私が投資したい商品かどうか、さらに家族に紹介したい商品かどうかで判断しています。私は年利8%以上の商品じゃないと投資したくないので、年利8%以上を1つの基準にしています。引用元：ビジネスジャーナル
最後に
ヤマワケエステートは、少額から始められる不動産投資の新しい形、不動産クラウドファンディングを提供しています。
株式や債券のように価格変動に一喜一憂することなく、想定利回りに基づいた安定的な配当金収入を目指せるのが魅力です。
日々の値動きに左右されない投資をご希望の方、あるいは株式や債券のポートフォリオに新たな選択肢を加えたいとお考えの方に、ヤマワケエステートを利用した少額の不動産投資がおすすめです。
この記事がヤマワケエステートを利用するか否かの参考になれば、幸いです。
最後まで読んで頂き、ありがとうございました！
